[2021] MODELOS CONTRARRAZÕES AOS EMBARGOS DE DECLARACÃO CDHU ADMINISTRATIVO
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR DESEMBARGADOR RELATOR DA X CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação n.º XXX
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO-CDHU, com seus atos constitutivos arquivados na JUCESP sob nº XXXX/XX e inscrição no CNPJ/MF sob nº XXXXXXX, com sede na Rua XXX, nº XX, Centro, São Paulo, neste ato representada por seu advogado que esta subscreve, vem respeitosamente, à presença de Vossa Excelência., com fulcro no artigo 1.023, § 2º, apresentar suas CONTRARRAZÕES AOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos por XXX, conforme razões abaixo aduzidas.
1- SINTESE PROCESSUAL
Alegam os autores terem adquirido imóvel das mutuárias originais XXX por meio de Instrumento de Contrato de Compromisso de Cessão de Direitos de Imóvel e Recibo de Sinal com Sub-rogação de Ônus Hipotecário.
O contrato foi assinado em 03 de agosto de 2006, quando uma das mutuárias já estava falecida, sendo celebrado o negócio somente com a correquerida.
Segundo os demandantes, o valor do imóvel foi quitado em 23 de setembro de 2019, informando que até o momento não foi expedido o Termo de Quitação, nem ocorreu outorga da escritura.
Em sede de Contestação, a CDHU pleiteou pela improcedência do pedido, tendo em vista que não participou do negócio efetuado entre as partes para comercialização do imóvel, medida imprescindível para que o contrato tenha legalidade. No mais, a outorga da escritura está aguardando regularização do parcelamento do solo, fator que não depende somente da CDHU e sim de órgãos terceiros.
A sentença julgou o processo PROCEDENTE, nos termos a seguir expostos:
“Diante do exposto, julgo PROCEDENTE a ação, para (1) declarar a quitação do financiamento; (2) declarar os autores legítimos titulares dos direitos sobre o imóvel; (3) condenar o réu a outorgar a escritura do imóvel para os autores, tão-logo regularizada a sua situação registral, com o encerramento do processo administrativo em curso.”
Todavia o acordão de fls 354 a 361 da brilhante decisão da 5ª Câmara de Direito Privado foi favorável, julgando o recurso PREJUDICADO
“Ante o exposto, pelo meu voto, JULGO EXTINTO o feito, de ofício e sem análise do mérito, por falta de interesse processual decorrente da impossibilidade jurídica do pedido (art. 485, VI e § 3º do Código de Processo Civil), ficando o recurso interposto PREJUDICADO.”
De todo modo ficou evidente a falta de interesse processual do embargante, corroborando os diversos fatos a impossibilidade da inexequibilidade de decisão favorável, pois tais ainda não houveram loteamento parcelado do imóvel aprovado, o mesmo se encontra em análise pela prefeitura, deixando assim o imóvel sem matricula, por via jamais podendo comprovar sua existência sendo apenas mais um pedaço de lote.
Insatisfeito com os termos expostos, o autor interpôs o presente recurso requerendo a reforma do r. acordão para garantir a alteração do julgado, modo a afastar a extinção de ofício, e conhecer do recurso de apelação, para no mérito, negar-lhe provimento, mantendo a r. sentença inalterada.
Contudo, suas alegações não merecem prosperar, senão vejamos.
2- DO MÉRITO
2.1- DA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL
De início cumpre ressaltarmos alguns aspectos inerentes à realidade da CDHU, de modo a contextualizar a argumentação vertida na petição inicial.
O embargado é sociedade de economia mista, integrante da Administração Indireta do Estado de São Paulo, criada com o objetivo de conferir moradia digna à população mais carente, que não lograria obtê-la no denominado mercado imobiliário particular. Para tanto, promove a edificação de habitações de interesse social, para posterior atribuição a famílias previamente cadastradas, em cumprimento à política habitacional do Governo do Estado, mediante financiamento subsidiado.
Como tal, é compreensível que a Companhia possua medidas diretivas para garantir o melhor atendimento àqueles que utilizarão do programa, se não pela proteção da entidade, mas também para que todos consigam fazer uso do que lhes foi disposto.
Dentre essas medidas, vale ressaltar novamente que é imprescindível para qualquer cessão envolvendo os imóveis da CDHU, que ela esteja não só presente na negociação, mas que aja como interveniente; o que de pronto pode-se ver que não ocorreu.
Em risco de tornar-se repetitivo, é necessária a alusão ao Artigo 1º da Lei 8.004/1990, aquela que rege o procedimento sobre transferência de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, inicia sua redação salientando que a cessão “através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora”.
O próprio contrato assinado pelas partes ao conceder o imóvel ao mutuário deixa claro em sua cláusula quinta que: “Considerar-se-á rescindido este contrato, em seu duplo objeto (cessão da posse e promessa de venda), nas seguintes hipóteses: III - se o CESSIONÁRIO, sem prévio e expresso consentimento por escrito da CDHU, onerar ou gravar de qualquer forma o imóvel [...]”
Haja vista que a jurisprudência é vasta em determinar a necessidade da anuência da CDHU para que seja devido o negócio efetuado entre as partes, como preza também o princípio da continuidade dos registros públicos, segundo a Lei 6.015/73. No caso em tela, tal ato não pode ser concretizado, pois as partes não buscaram a proprietária formal para dar validade à cessão.
2.2- DA OUTORGA DA ESCRITURA
De início cumpre gizarmos tais fatores com veracidade, ficou comprovado com a excelente decisão do nobre relator o caso concreto apresenta uma peculiaridade ímpar deixando a ação impossivelmente sustentada.
Mostra-se de suma importância informar que a regularização ainda não foi realizada uma vez que o empreendimento objeto desta demanda está em regularização, aguardando a regularização dos projetos de parcelamento do solo.
O processo pendente na prefeitura de São Paulo se mostra necessário para atender nova legislação e assim obter a DCUA (Declaração de Conformidade Urbanística e Ambiental) do programa estadual de regularização Cidade Legal e viabilizar o registro do parcelamento do solo e posteriormente a regularização das edificações.
Posterior ao registro do parcelamento do solo, serão protocolizados os pedidos de regularização das edificações na Prefeitura e obtido será encaminhado para averbação e instituição dos condomínios no CRI, procedendo assim à individualização das matrículas para devido registro em cartório.
Cumpre esclarecer ainda que a (Lei nº 6.015/1973) lei de registros publicos, atualmente vigente, consolidaram-se, nos artigos a seguir colacionados, os princípios da continuidade e da disponibilidade, a saber, que para a devida regularização é requisito indispensável para a adjudicação compulsória nos termos do art. 195 da lei de registro público:
Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
Art. 236 - Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado.
Em face da situação supramencionada, os projetos passaram por inúmeras revisões e regularizações, o que impede a emissão da Escritura de imediato.
Sendo assim, vem diligenciando junto aos órgãos competentes no sentido de promover a regularização do empreendimento em questão, bem como, no sentido de promover a individualização das matrículas, e a outorga da escritura dos imóveis, porém, tal providência é demasiadamente complexa, cuja finalização não depende apenas da CDHU.
Frise-se que a outorga da escritura definitiva somente será possível após a averbação do empreendimento e a individualização das matrículas. Isso porque, para que seja validamente lavrado o contrato particular, com força de escritura pública, apto para transferir o registro imobiliário à propriedade do imóvel, deverá observar o art. 222 da Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/73).
Referido art. 222 da Lei de Registros Publicos, exige expressa referência à matrícula do imóvel objeto da escritura pública. Tal obrigação, nos termos do art. 223 da mesma lei, é imposta não apenas ao tabelião ou ao escrivão, mas também ao particular que emite instrumento particular com força de escritura pública.
E somente será possível fazer referência à matrícula do imóvel após sua criação, o que somente ocorrerá com a averbação do empreendimento habitacional de interesse social em questão.
No entanto, a regularização do empreendimento demanda tempo e atuação de vários órgãos, o que foge por completo da vontade e da esfera de controle da Companhia.
Assim sendo, não é do escopo da CDHU efetuar a regularização e sim aguardar para que, assim que o órgão terceiro der o aval, proceder com o registro do parcelamento.
Tal informação fora muito bem observado por Vossas Excelências, tanto que extinguiu o feito por falta de interesse processual, uma vez que inexiste o objeto pleiteado pelos embargantes.
Desta forma a CDHU não se nega a entregar a Escritura do Imóvel, contudo se fazem necessários procedimentos que estão além de sua autoridade, ou seja, a Embargada se encontra em posição dependente de órgãos superiores a ela.
Assevera ainda que a CDHU permanece cumprindo com a entrega de títulos devidos aos habitantes na medida em que a DCUA é expedida, porém ainda existem casos como o da presente demanda que estão aguardando a finalização do procedimento, de modo que não é possível estabelecer um prazo para o cumprimento da obrigação.
Insta salientar que não se pode falar em inércia da CDHU, sendo que nos últimos anos foram várias as ações no intuito de regularização do Empreendimento.
3- CONCLUSÃO
Diante de todo o exposto, requer que dignem - se Vossas Excelências para NÃO ACOLHER do recurso interposto contra o r. acordão, e se conhecer NEGAR PROVIMENTO pois o mesmo não vem a preencher tais requisitos de admissibilidade previstos no art. 1.022 do CPC, uma vez que não restou demonstrado obscuridade, contrariedade ou omissão no v. Acordão.
Termos em que,
pede deferimento.
São Paulo, XX de XXX de 202X
ADVOGADO
OAB/SP XXX